El precio de la vivienda continúa disparado y el Congreso acaba de tumbar dos decretos del Gobierno destinados a proteger a los inquilinos. Mientras el Ejecutivo apuesta por limitar el alquiler y reforzar la vivienda pública, PP, Vox y Junts defienden que el problema es la falta de oferta

El precio de la vivienda continúa aumentando y encontrar un alquiler asequible se ha convertido en una de las principales dificultades para numerosos hogares, especialmente en grandes ciudades y en zonas con mayor presión turística y económica. Las ciudades más tensionadas son Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia y Málaga.

Los datos reflejan la dimensión del problema. El precio de la vivienda aumentó un 12,2% interanual en el segundo trimestre de 2026, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). La vivienda de segunda mano se encareció un 12,9%, mientras que la nueva lo hizo en un 7,4%.

Ante este escenario, el debate político se ha dividido alrededor de una pregunta: ¿hay que intervenir sobre los precios actuales o aumentar la cantidad de viviendas disponibles?

La respuesta no es sencilla:

REGULAR EL ALQUILER PARA PROTEGER AL INQUILINO

La primera estrategia consiste en intervenir directamente sobre las condiciones del alquiler. El Gobierno ha defendido que, mientras la oferta de vivienda asequible no aumenta, es necesario proteger a quienes ya viven de alquiler para evitar que las subidas de precios les obliguen a abandonar sus viviendas.

El paquete del Ejecutivo incluía una limitación extraordinaria de las actualizaciones de las rentas hasta finales del año 2027. Cuando el alquiler superase el límite correspondiente del sistema de índices de referencia, no podría aplicarse una subida; en otros casos, si no existía un nuevo acuerdo entre propietario e inquilino, el incremento quedaría limitado al 2%. También se planteaba una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual.

La lógica de estas medidas era que si una familia no puede asumir una subida del alquiler, no tuviesen que abandonar su vivienda

El Gobierno defendía ampliar la protección frente a los desahucios, regular los alquileres de temporada y de habitaciones para evitar que se utilizaran como vía para esquivar determinadas obligaciones, y reforzar el parque público de vivienda.

El temor a que regular reduzca la oferta

Una de las principales críticas a los controles sobre el alquiler es que pueden modificar los incentivos de los propietarios. La teoría económica detrás de esta posición se basa en que, si un propietario considera que el alquiler es arriesgado, puede optar por venderla, utilizarla para otro fin o no ponerla en alquiler.

Los propietarios podrían preferir no poner su vivienda en alquiler y, consecuentemente, se reduciría la oferta de viviendas disponibles

Esto no significa que cualquier regulación produzca automáticamente una reducción de la oferta. El efecto depende del tipo de regulación, del mercado concreto y de las alternativas disponibles para los propietarios.

Pero el Banco de España sí ha identificado un problema estructural en el mercado español: la demanda de vivienda ha crecido más rápidamente que la oferta en determinadas zonas, especialmente en las áreas urbanas y turísticas. Este desajuste contribuye al aumento de los precios del alquiler. También señala que el crecimiento de modalidades como el alquiler turístico, de temporada o por habitaciones puede limitar el aumento de la oferta residencial.

CONSTRUIR MÁS PARA QUE HAYA MÁS DONDE ELEGIR

Para PP, Vox y Junts, el problema principal no se encuentra únicamente en el precio de los contratos existentes, sino en la escasez de vivienda disponible. Los tres partidos votaron en contra de los dos decretos de vivienda que el Congreso rechazó el 2 de octubre. El primer decreto cayó por 178 votos frente a 172 y el segundo por 184 frente a 166.

La alternativa pasa por incrementar la oferta; es decir, facilitar suelo, reducir procesos administrativos, acelerar la construcción y crear condiciones que favorezcan que propietarios e inversores pongan viviendas en el mercado.

Construir una vivienda no es una solución inmediata para una persona que necesita encontrar piso a corto plazo

Antes de que una promoción llegue al mercado hay que disponer de suelo, obtener permisos, financiar la construcción y completar las obras. Por eso, incluso quienes consideran necesario aumentar la oferta pueden defender simultáneamente medidas de protección para quienes ya están alquilando.

UNA TERCERA VÍA: LA VIVIENDA PÚBLICA

Entre la regulación del mercado privado y la construcción destinada al mercado libre existe otra opción: aumentar el parque público de vivienda. La idea consiste en que las administraciones dispongan de un número mayor de viviendas destinadas al alquiler asequible, de manera que una parte de la población no dependa exclusivamente de los precios del mercado privado.

El Gobierno ha situado esta estrategia en el centro de su política de vivienda. En septiembre presentó el portal del parque público estatal gestionado por CASA47, con 800 viviendas disponibles y otras 1.500 previstas para incorporarse posteriormente. El Ejecutivo también ha defendido contratos de larga duración y alquileres vinculados a los ingresos de los hogares.

Esta alternativa tiene una característica diferente respecto a limitar precios: no intenta modificar directamente el precio de todas las viviendas privadas, sino crear un parque paralelo de vivienda pública asequible.

Sin embargo, tampoco ofrece una solución inmediata porque construir o adquirir vivienda pública requiere recursos públicos, suelo y planificación durante años.

Limitar el alquiler no crea vivienda nueva; construir vivienda nueva tampoco resuelve el problema del alquiler. La solución, probablemente, no pasa únicamente por decidir entre regular o construir. El desafío está en determinar cómo combinar protección inmediata, tanto para inquilinos como propietarios, con un aumento sostenido de la oferta de vivienda asequible.